Pod pojmom požiarna ochrana sa na
bytovom dome rozumie najmä zaistenie podmienok na ochranu majetku
a zdravia všetkých osôb a zvierat pred vznikom požiaru. Hlavným
zákonom, ktorý upravuje požiarnu ochranu je zákon č. 314/2004 Z. z.
o ochrane pred požiarmi.
Správca alebo predseda spoločenstva sú povinní
zabezpečiť OPaOS na zariadeniach, ktorými bytový dom disponuje:
prenosné hasiacie prístroje – raz ročne
hydranty a hydrantové hadice – raz ročne
požiarne dvere a okná – raz ročne
preventívna požiarna prehliadka – raz ročne
EPS (elektrická požiarna signalizácia) – denne,
mesačne, štvrťročne, ročne
SHZ (stabilné hasiace zariadenie) – denne,
týždenne, mesačne, štvrťročne, ročne.
Veľmi často sa stáva, že technik
požiarnej ochrany počas preventívnej požiarnej prehliadky vytkne nevhodné
predmety v spoločných častiach bytového domu a je povinnosťou
vlastníkov, aby zabezpečili nápravu. V prípade, že tak neučinia, musí
správca alebo predseda konať a bezodkladne predmety odstrániť.
Vyplýva to z § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov, kde je správca alebo predseda povinný:
,,Zabezpečiť
odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené
kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú
život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy
alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a
príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“ Pojmu
,,bezprostredné ohrozenie“ sme sa v minulosti venovali v osobitnom
článku, ktorý si môžete prečítať na tomto odkaze.
Zdvíhacie
zariadenia (výťahy a schodiskové plošiny)
Každý bytový dom ktorý má výťahy, má
určite zazmluvnenú spoločnosť, ktorá vykonáva OPaOS týchto zdvíhacích
zariadení. Termíny OPaOS sa upravujú v prílohe č. 7 k Vyhláške.
Pravidelné prehliadky a skúšky:
týždenná prehliadka (vykonáva dozorca výťahu)
trojmesačná prehliadka (vykonáva odborný
pracovník revízny technik)
trojročná skúška (vykonáva odborný pracovník
revízny technik)
úradná skúška po šiestich rokoch za účasti
Technickej inšpekcie, a. s.
V krajinách Európskej únie sa
aktívne používa viac ako 3 milióny výťahov a až 50 % z nich má viac
ako 20 rokov. Na Slovensku je stav taktiež podobný.
Kladieme dôraz na to, aby sa staré výťahy postupne vymieňali, nakoľko ich
bezpečnosť už nespĺňa aktuálne štandardy nových výťahov.
Aby bola zabezpečená kontrola zo strany
správcu alebo predsedu SVB, odporúčame, aby mali u seba uschované knihy
výťahov a tak vždy kontrolovali, kedy sa vykonávali OPaOS. V prípade,
že zvažujete nový výťah, je veľmi dôležité medzi jednotlivými ponukami
porovnávať cenu mesačného servisu, nakoľko to je suma, ktorú budete spoločnosti
uhrádzať každý mesiac. Musí sa vždy počítať s tým, že sa cena za servis bude
pravidelne zvyšovať o mieru inflácie meranú indexom spotrebiteľských
cien, ktorú každý rok zverejňuje Štatistický úrad Slovenskej republiky.
Za vyhradené technické zariadenia sa
považujú šikmé schodiskové plošiny, zvislé plošiny
a stoličkové výťahy, ktoré sú určené pre osoby s obmedzenou
schopnosťou pohybu. Taktiež ako v prípade výťahov, termíny odborných
prehliadok zariadení pre zdravotne ťažko postihnutých upravuje príloha č. 7
k Vyhláške. Periodicitu odborných prehliadok, skúšok a revízií
určuje výrobca.
Odborná prehliadka ktorú vykonáva
odborný pracovník sa uskutočňuje:
1 x ročne pre zariadenia do 10 jázd denne
2 x ročne pre zariadenia nad 10 jázd denne
Odborná skúška sa vykonáva každé 3 roky.
Určené meradlá
na meranie spotreby tepla a vody
Do tejto kategórie patria vodomery na
studenú a teplú vodu a kompaktné merače tepla. V zmysle prílohy č. 1
k vyhláške č. 161/2019 Z. z. Úradu pre normalizáciu, metrológiu
a skúšobníctvo Slovenskej republiky o meradlách a metrologickej
kontrole, sa bytové vodomery na studenú a teplú vodu vymieňajú každých 5
rokov odo dňa montáže.
Je nesmierne dôležité, aby sa výmena uskutočnila
v dostatočnom predstihu, nakoľko spotreba nameraná na meradlách po
splatnosti overenia, nemôže byť použitá ako podklad k ročnému vyúčtovaniu
a správca alebo predseda, musí spotrebu vypočítať náhradným spôsobom, až
do okamihu, kedy sa meradlá nevymenia. Dávame do popredia Smernicu Európskeho
parlamentu a Rady EÚ 2018/2002 z 11. decembra 2018, ktorou sa mení
smernica 2012/27/EÚ o energetickej efektívnosti (ďalej už iba ako „Smernica“),
podľa ktorej
by od od 25. októbra 2020 mali
všetky novoinštalované meradlá a pomerové rozdeľovače umožňovať
diaľkový odpočet.
by sa od 1. januára 2027 mali
vymeniť tie meradlá, ktoré neumožňujú diaľkový odpočet.
Aj keď Slovenská republika zatiaľ
neimplementovala Smernicu do zákonov alebo vyhlášok, vlastníkom odporúčame
montáž vodomerov umožňujúcich diaľkový odpočet. Medzi najväčšie výhody patrí
samotný odpočet, pri ktorom nie je nutné vstupovať do bytov vlastníkov. Všetky
odpočty sa konajú v jeden deň, čo má za následok priaznivý koeficient
medzi fakturovaným množstvom dodanej vody a spotrebou na podružných
vodomeroch v ročnom vyúčtovaní. V praxi to znamená, že na vodomeroch
sú umiestnené diaľkové moduly, ktoré majú životnosť až 10 rokov. Prvotná
investícia je samozrejme vyššia, no ak sa po 5 rokoch budú meniť vodomery,
modul zostane.
Vyhláška
Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky o meradlách
a metrologickej kontrole
Sankcie za nevymenené meradlá môžu byť
pre niektorých správcov až likvidačné. Nehovoriac o spoločenstvách, kde za
výmenu zodpovedá samotný predseda. V zmysle § 55 ods. 1 zákona č. 157/2018
Z. z. zákon o metrológii, inšpektorát ukladá pokutu od 200 eur do
10 000 eur.
Rovnaký spôsob je aj v prípade
kompaktných meračov tepla (ďalej už iba ako „merač tepla“),
ktoré sa vymieňajú/ciachujú každé 4 roky. Myslíme tým prístroj určený na
meranie množstva tepla, ktoré je odovzdávané teplonosnou látkou. Aktuálne sú
náklady na ciachovanie a výmenu meračov tepla skoro totožné, preto
ciachovanie rovnakých meračov sa už neopláca tak, ako tomu bolo
v minulosti.
Ak si porovnáme náklady na výmenu meračov tepla a pomerových
rozdeľovačov vykurovacích nákladov (ďalej už iba ako „PRVN“),
jednoznačne sú PRVN nákladovo nižšie ako merače tepla. Dovoľujeme si
poznamenať, že PRVN nespadajú pod zákon 161/2019 Z. z. o meradlách
a metrologickej kontrole. Jedná sa o zariadenie, ktoré zaznamenáva
teplotu výhrevného telesa, teplotu vzduchu v miestnosti a vyhodnocuje
ich rozdiel. Tento rozdiel sa nazýva dielik, na základe ktorých sa počíta
spotrebná zložka nákladov na teplo. Pri meračoch tepla je spotreba vyjadrená
v jednotkách GJ, kWh alebo MWh. Výmena PRVN sa uskutočňuje každých 10
rokov z dôvodu, že tak je výrobcom stanovená minimálna životnosť baterky
v zariadení.
Pri rozhodovaní dodávateľa (či už meračov tepla alebo PRVN)
je potrebné brať do úvahy aj jednotlivé ceny za tepelnú službu (cena za odpočet
meradiel a vyúčtovanie), nakoľko tieto náklady vám budú v ročnom
vyúčtovaní rozúčtované.
Spolu s meračmi tepla alebo PRVN,
je nevyhnutné mať vyváženú vykurovaciu sústavu. Tá sa docieli hydraulickým
vyregulovaním vykurovacej sústavy.
Táto povinnosť je uložená správcovi alebo
spoločenstvu v zmysle ustanovenia § 8 ods. 2 písm. a), b) zákona č.
555/2005 o energetickej hospodárnosti budov, v zmysle ktorého
„(2) Vlastník existujúcej budovy je
povinný
a) zabezpečiť reguláciu zásobovanie teplom
v budove,
b) zabezpečiť hydraulické vyváženie vykurovacej
sústavy budovy po každom zásahu do jej tepelnej ochrany alebo technického
systému budovy.“
Povinnosť je ustanovená aj v § 11 ods. 1
zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti:
„(1) Vlastník budovy s celkovou podlahovou
plochou väčšou ako 1000 m2 s ústredným teplovodným
vykurovaním alebo so spoločnou prípravou teplej vody je povinný:
a) zabezpečiť a udržiavať hydraulicky
vyregulovaný vykurovací systém v budove,
b) vybaviť vykurovací systém automatickou reguláciou
parametrov teplonosnej látky na každom tepelnom spotrebiči,
v závislosti od teploty vzduchu vo vykurovaných miestnostiach
s dlhodobým pobytom osôb,
c) zabezpečiť a udržiavať hydraulicky
vyregulované rozvody teplej vody,
d) vybaviť rozvody tepla a teplej vody
vhodnou tepelnou izoláciou.“
Pred samotným vyregulovaním musí byť
spracovaná projektová dokumentácia, na základe ktorej sa systém vyreguluje.
Vyregulovanie sústavy by sa malo vykonať najmä v týchto prípadoch:
po zateplení bytového domu
v novostavbách pred odovzdaním bytov do
užívania
po výmene termostatických hlavíc
hlučné a nekvalitné kúrenie
Za nesplnenie vyššie uvedených
povinností, hrozia správcom a spoločenstvám správne delikty so sankciami
v tisícoch eur. Vyregulovanie slúži na dosiahnutie zníženia nákladov za
teplo. V prípade kontroly inšpekciou, musí mať správca alebo spoločenstvo
uschovaný preberací protokol a projektovú dokumentáciu.
Čističky
odpadových vôd, kalové čerpadlá a žumpy
Kategória, ktorá sa netýka väčšiny
bytových domov, no aktuálne je viditeľné najmä v prípade novostavieb, že je
kanalizácia vyvádzaná do prečerpávacích staníc vo vlastníctve bytového domu
a následne odvádzaná do verejnej kanalizácie. Je to aj z dôvodu, aby
sa vlastníci naučili správať zodpovedne a nevhadzovali do kanalizácie
nevhodné predmety. Bohužiaľ si to vlastníci často začnú uvedomovať, až keď sú
náklady na odčerpávanie a opravy v tisícoch eur.
V prípade, že
má bytový dom žumpu, musí sa vyvážať 3 až 4 krát do mesiaca (záleží od
kapacity). Náklady na žumpu sú vlastníkom vyúčtované v položke stočné.
Bytové domy, ktoré majú stanice s čerpadlami, musia zabezpečiť minimálne 2
krát do roka čistenie šachiet a čerpadiel. Servis kalových čerpadiel by
mal primárne vykonávať výrobca čerpadiel, alebo spoločnosť certifikovaná
výrobcom.
Garážové
brány
Bytové domy, ktoré majú garážové brány
by mali mať zabezpečený pravidelný servis minimálne 1 krát do roka, ak výrobca
neustanovil inak. Záleží od bytového domu, či sa jedná o podzemné
parkovanie, vstup do bytového domu, brány slúžiace nebytovým priestorom, brány
do spoločného dvora a podobne. Napr. opravy brán pre individuálne garáže
v podobe nebytových priestorov alebo samostatných stavieb určite spadajú
do roviny individuálneho vlastníctva konkrétneho vlastníka bytu.
Opravy brán
vedia byť veľmi nákladné, preto odporúčame, aby si vlastníci vždy našli
vhodného dodávateľa, ktorý vie reagovať na poruchu rýchlo. Často sa na bytových
domoch s garážovými bránami určite stretávate aj s názormi
vlastníkov, ktorí nemajú parkovacie státie alebo prepravný prostriedok, že na
opravy a servis brány by sa mali skladať iba tí, ktorí vlastnia/užívajú
parkovacie státia. Je to samozrejme nesprávny názor, nakoľko garážová brána je
spoločným zariadením bytového domu, najmä ak ide o polyfunkčný bytový dom,
ktorý ma podzemné parkovanie.
V zmysle § 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ,,spoločnými
zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené
na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj
v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.
Takýmito zariadeniami sú najmä
výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne,
kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodne, teplonosné,
kanalizačné, elektrické telefónne a plynové prípojky.“ Následne
je v ods. 13 zadefinovaná garáž a v ods. 14 garážové stojisko.
V neposlednom rade je dôležité poznamenať, že zvislá posuvná brána
s motorovým pohonom s výškou zdvihu nad 2,7 m je definovaná ako vyhradené
technické zariadenie v zmysle prílohy č. 1 k Vyhláške. Aj keď
sa na bytových domoch nachádzajú brány s nižšou výškou zdvihu ako 2,7 m,
stále je to zariadenie poháňané motorom, ktorý odoberá elektrickú energiu. Ak
má brána lamely, môžu sa skriviť a poškodiť vozidlo, alebo zraniť človeka.
Čo sa týka elektriny, náklady by mali znášať výlučne iba vlastníci/užívatelia
parkovacích státí. Najideálnejší stav je, keď má garážová brána svoj vlastný
fakturačný merač. Ak nemá, radíme montáž podružného meradla, ktoré by meralo
spotrebovanú elektrinu.
Vetracie
potrubia
Kedy ste naposledy kontrolovali vetracie
potrubia v bytovom dome?
Jedná sa o súčasť bytových domov, ktorá
sa výsostne dotýka každého vlastníka a pritom sa väčšinou kontroluje veľmi
málo. Sú objekty, kde sa vetracie potrubia nekontrolovali celé desaťročia.
Mnohí by boli veľmi zaskočení, čo všetko sa môže v potrubí nachádzať.
Navrhujeme, aby sa potrubie kontrolovalo minimálne raz za 2 roky. Vetracie
potrubia vyúsťujú na strechách bytových domov, kde sa zdržiavajú holuby,
prípadne iné vtáctvo, vďaka ktorému sa dostávajú do potrubia výkaly.
Jeden holub vyprodukuje priemerne za rok 10-12 kg trusu, v ktorom
sa nachádza kyselina močová, ktorá ničí betónové, vápencové a iné
konštrukcie stavieb. Takéto prostredie je rajom pre parazity, baktérie
a roztoče. V potrubí sa po rokoch usádza aj prach a rôzne
nečistoty z pár jednotlivých kuchýň, preto kladieme dôraz na čistenie
vetracieho potrubia aj z hľadiska požiarnej ochrany.
Starostlivosť
o fasády
Najväčšou a najnákladnejšou investičnou
akciou bytových domov je zateplenie obvodového plášťa. Mnoho bytových domov má
zateplenie už dávno za sebou. Ako sa po zateplení staráte o vašu fasádu?
Môžeme konštatovať, že drvivá väčšina bytových domov, ktoré sú zateplené 5 rokov
a viac, už začínajú registrovať plesne, trhliny, odpadávanie farby
a podobne.
Preto by tu mal byť správca alebo predseda, ktorý by navrhol
čistenie a ošetrenie fasády, ktorá patrí všetkým vlastníkom. Pevne veríme,
že je v záujme všetkých vlastníkov, aby udržiavali fasádu zdravú
a estetickú.
Problematike znečistených
a zanedbaných fasád sa na profesionálnej úrovni venuje aj náš partner
UMYJEM TO SK s.r.o. Bližšie informácie o technologickom postupe
a materiáloch používaných pri čistení, sa môžete dočítať aj v našom
článku na tomto odkaze.
Kontrola
striech a žľabov
Minimálne 2 krát do roka by sa mala
fyzicky kontrolovať strecha bytového domu (najmä ploché strechy) a to pred
zimou a po zime. Strechy nie sú bezúdržbové a preto by ste ich mali
obhliadnuť aj po silnom daždi, krupobití alebo silnej búrke. Niektorí vlastníci
zo „spodných“ bytov často argumentujú, že to nie je ich problém a nechcú
sa spolupodieľať na nákladoch spojených so strechou. Toto je absolútne
nesprávny prístup, strechu vlastnia všetci vlastníci a je to problém
celého bytového domu.
Dlhodobou aktivitou poveternostných vplyvov sa stáva, že
strecha neplní svoj účel a začne postupne pretekať dažďová voda do
vrchných bytov, pripadne spoločných priestorov. Najčastejšími poruchami sú
trhliny a rozlepené spoje. Asfaltové strechy sa dajú opraviť takmer vždy a
počas celej životnosti. Pri PVC fóliách je potrebné vedieť presný typ a hrúbku
pôvodnej fólie, nakoľko ich oprava nie je vždy možná. Niektoré typy rýchlejšie
krehnú a prípadné zváranie nemusí znamenať bezpečnú opravu. Tomuto sa dá
včas predchádzať, ak sa budú vykonávať pravidelné obhliadky.
Ku kontrole
strechy patrí aj pravidelné čistenie odkvapových žľabov, ktoré by sa mali
minimálne 2 krát do roka skontrolovať a prečistiť. Do žľabov zvykne
napadať lístie, ktoré môže zapchať odkvapový systém. To bude mať za následok,
že sa bude voda hromadiť a v zime počas námrazy môže vážne poškodiť
systém. Tomuto stavu sa môže predísť montážou zachytávačov lístia.
Hlavným dôvodom prečo vykonávať odborné
prehliadky a odborné skúšky, revízie a kontroly nie sú sankcie, ktoré
hrozia v prípade ich nevykonania, ale v prvom rade záujem o
zabezpečenie bezpečného a zdravého bývania pre všetkých vlastníkov. Sme si
istí, že vlastníci ocenia každý návrh predsedu alebo správcu na bezpečnejšie
a kvalitnejšie bývanie.